長期優良住宅とは
一般的な住宅に比べて、耐久性や耐震性が高く、省エネ性能に優れ、長期にわたって維持保全ができるなど、「長く住み続けられる優良な住宅」と法律で定義されています。
この法律は、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」と言い、長期優良住宅が増えることで、短期間での建て替えや改修などをなるべく抑えて住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制するとともに、住宅費用に対する負担を減らし、より暮らしやすくなることを目的に制定されました。
長期優良住宅の基準も定められ、所管行政庁から認定を受ける必要があります。
認定を受けることによって、税金が安くおさまるメリットもあります。
長期優良住宅のメリット
「家は一生に一度の買い物」と言われるほど、マイホームを建て、維持し管理するためには多くの費用、すなわち多くのお金が必要になります。
そこで、長期優良住宅であれば、世代を超えて住み継ぐことができるため、一世代あたりの住居費負担が軽減されます。
また、日本の一般的な家屋に住み続けられる平均的な期間は約30年と言われています。
ということは、30年ローンの返済が終わる頃には、資産価値がゼロになつてしまっている、と言うことです。
さらに、住宅を解体すると、大量の産業廃棄物が発生します。
長期優良住宅であれば、長い期住み続けられるために廃棄物を減らすことができ、環境負荷の低減にもつながるのです。
また、長期優良住宅の認定条件には、省エネルギーであることも求められますので、住まい自体が省エネルギー化がはかられることで、CO2の排出量削減も期待できます。
そして、長期優良住宅なら、一般社団法人JBN・全国工務店協会が推奨する「移住・住みかえ支援適合住宅」の認定も受けられ、住宅履歴情報に登録することにより長期にわたつて資産としての価値を発揮するほか、以下のような優遇措置も受けられます。
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MERIT-1住宅ローン減税
一般的な住宅に比べ、10年間で最大500万円の減税が設定されています。
＊入居した年が2022年以降は、利用できなくなる予定です。 -
MERIT-2所得税控除
ローンを利用しなくても投資型減税（所得税）適用され、性能強化費用の10%相当額の控除が受けられます。（最大65万円）
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MERIT-3各種の税制優遇
一般的な住宅に比べ、登録免許税、不動産取得税、固定資産税」も軽減されます。
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MERIT-4住宅ローン金利優遇
長期優良住宅は、フラット35Sの住宅ローンの対象にもなっています。
住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期固定金利型住宅ローン「フラット35」の借入金利が、当初10年間、年0.25%に引き下げられます。（2018年8月20日現在）
長期優良住宅の認定要件
劣化対策
長期優良住宅では、数世代にわたって住み続けられる構造躯体であることが求められます。
目安は、建物の骨組みが、少なくとも100年以上は利用可能かどうかです。
具体的には、床下と屋根裏の点検口を設置することと、点検等のために床下は一定以上の高さの空間を確保することが必要とされています。
ちなみに、床下の空間については、木造の住宅であれば33センチ以上と定められています。
また、鉄筋コンクリートの場合は、セメントに対する水の比率を低くするなどの措置が取られていなければなりません。
耐震性
地震の発生は極めて稀で、大規模な災害が起こるのは局所的です。
しかし、いつ、どこで、そのような大規模災害となる地震が発生するか予測することはできません。
そこで、損傷レベルの低減と、継続利用のための改修の容易化を図ることが必要です。
長期優良住宅における耐震性は、建築基準法レベルの約1.25倍の地震が起きても倒壊しない程度の強固な性能が求められています。
また、耐震性能が求められていることにより、地震保険に加入すると保険料が割引にもなります。
維持管理・更新の容易性
建物の骨組みが強固でも、内装や設備などに耐久性がないものを使用していると、長期にわたって良好であるとは言いにくいです。そのため、内装や設備について、清掃や点検、補修などを容易に行えるように必要な措置がとれていることが必要です。
それが、維持管理・更新の容易性で、例えば、住宅の構造躯体に影響を与えずに配管の維持管理ができることや、補修や更新などの際に工事が軽減されることなどがあげられます。
バリアフリー性
将来、住居者が高齢化した際に、バリアフリー改修が簡単にできるよう、廊下などに必要なスペースや 勾配などが確保されていることが求められています。
これらは、実際に高齢化して必要になったときに改修したり器具を設置したりするとなると、施工の面でも費用の面でもたいへんなものになります。
このため、新たに建築する時点で、バリアフリーの性能をある程度備えておく必要があります。
省エネルギー性
断熱性が低い住宅は、夏には冷房、冬には暖房を使う際、強力なパワーで室内温度を調整することになります。
そうなると、余計なエネルギーを使用してしまい、二酸化炭素を多く排出することになります。
長期優良住宅の認定要件としては、このような余計なエネルギーを使わなくて済むように断熱性の高い壁にするなど、しっかりした省エネ性が確保されていることが必要です。
基準として、平成11年の省エネルギー基準（省エネ法に規定）に適合することが必要とされています。
居住環境
良好な居住環境とは、屋内だけではなく、景観や近所との調和が取れていることを言います。景観協定や建築協定、地区計画などの区域内にある場合には、その計画に抵触することなく、地域の居住環境の維持や向上にも配慮することが求められるのです。
住戸面積
戸建て住宅であれば75平方メートル、共同住宅であれば55平方メートル以上の広さの居住面積がなくてはなりません。
あくまでも基準値であり、地域によって数値には差異がある場合があります。
ただし、少なくとも１階の床面積は、40m平方メートル以上が必要とされています。
維持保全計画
将来の定期的な補修に関わる計画も必要です。 計画に記載すべき項目も定められていて、
- 構造耐力上の主要な部分
- 雨水の侵入を防止する部分
- 給水や排水の設備
の3項目について、点検の時期と内容を定めなければならず、少なくとも10年ごとに点検を実施しなければなりません。